刘某在A市一农村厂房经营了一家工艺制品厂,1994年建的厂房,有合法的经营手续,效益良好,但如今被纳入征收范围之中,征收方委托评估公司采用了成本法对其厂房进行了评估,补偿很低,如按此标准进行补偿,刘某将遭受巨大损失,刘某该如何处理呢?
实际上,刘某并非必须接受以此评估方法作出的评估结果,刘某可以在收到评估报告10日之内申请评估报告复核。实践中拆迁部门为了节省财政开支,压低补偿,一般会采用成本法进行评估。当然,也有很多评估机构直接按照拆迁部门的意志进行评估,评估结果往往不尽人意。既然我们对评估方法不满意有提出异议的权利,那么首先我们要了解有哪些评估方法。
实践中,很多厂房进行评估时都会采用成本法,考虑使用年限,补偿重置成新价减去折旧;机器设备补偿要看是否可移动,不可移动的也是要考虑使用年限,补偿重置成新价减去折旧;对于一次性停产停业损失的补偿,是要运用预期收益法来进行评估的。需要您注意的是,一般来说,企业拆迁都要综合运用各种评估方法,单纯用一种评估方法肯定是不合理的。
而市场比较法,一般多运用在住宅和商铺拆迁情形中。也就是参照类似的房地产市场价值,根据同区位、同地段、同性质、同用途来对厂房价值进行计算。
还有一种假设开发法,实践中运用较少,比如开发商在建工程或者刚买的土地打算建设厂房,结果遇到拆迁,此时要用到假设开发法来进行评估。此时,要预估出土地开发后的价值,扣除相应的税费、土地利用后的相应损耗等,所体现出的市场价值。但实践中拆迁方很少会采用此种评估方法进行评估。
如果您遇到厂房拆迁,建议您先自行聘请专业的评估机构来对厂房内的资产进行全面评估,之后拿到评估机构的评估报告时,能够更好地对评估方法、评估结果进行对比,也更有利于您后期拿到更加公平合理的补偿。